Le droit d’accession est régi par différents articles qui se complètent. Pour le cas de ceux qui érigent ou font des plantations sur des terrains ne les appartenant pas, c’est l’article 555 qui permet de résoudre ce différend. Elle s’applique dans certaines conditions et donne quelques droits au propriétaire de fonds.
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Le principe de l’article 555
Pour comprendre le mécanisme mis en place par l’article 555 du Code civil, il serait important de retourner à l’article 551 du même code qui parle de la règle générale. Selon l’article 551 : « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ». C’est ainsi que s’énonce le principe d’accession ayant pour socle des preuves et des règles de fond. En ce qui concerne la règle de preuves, son but consiste à présumer le propriétaire en tant que propriétaire des plantations et des constructions érigées sur son fonds ; ou plutôt en tant que propriétaire des matériaux utilisés pour la réalisation. La règle de fond quant à elle a pour objectif d’attribuer au propriétaire du sol, la propriété de ce qui appartient à une tierce personne (puisqu’édifié par ce dernier), mais sur son fonds.
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L’article 555 s’inscrit dans la démarche des règles de fond. Il est applicable à seulement deux conditions. D’abord, la construction, l’ouvrage ou la plantation est l’œuvre d’un tiers et non du propriétaire du fonds. Aussi, les matériaux utilisés pour la construction doivent bel et bien appartenir aux constructeurs. En présence de ces deux conditions, l’article 555 du Code civil peut s’appliquer.
Ce que dit concrètement l’article 555
L’article stipule que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds à le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété soit d’obliger le tiers à les enlever ». Ce texte vient régler le conflit entre le constructeur et le propriétaire du fonds. Comparativement au constructeur, le propriétaire a plusieurs choix selon que le constructeur est de mauvaise foi ou de bonne foi.
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Lorsque la mauvaise foi du constructeur est prouvée, le propriétaire a le choix entre conserver ou démolir. Dans le cas de la démolition, c’est le constructeur qui s’en charge, à ses propres frais, sans rien attendre du propriétaire. Pour la conservation, le propriétaire verse au tiers un montant « égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimé à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrage ». Par contre, quand le constructeur est de bonne foi, le propriétaire a l’obligation de conserver l’ouvrage. Mais, une indemnité doit être versée au propriétaire selon la règle expliquée dans le paragraphe précédent.
La notion de bonne foi
D’après le jugement antérieur « Cour de Cassation 3e chambre civile 3 novembre 2016 n° 15-22.692 » ; « celui qui construit sur le terrain d’autrui avec l’autorisation du propriétaire est présumé de bonne foi ». Toutefois, sur le site de la Cour de Cassation, on peut lire que « La bonne foi au sens de l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». En absence de titre translatif, le constructeur est considéré comme de mauvaise foi.
Les exceptions à l’article 555
Les exceptions à l’article 555 du Code civil méritent aussi notre attention. En effet, bien que cet article pose le principe de la protection des constructeurs de bonne foi, il existe certains cas où cette disposition ne s’applique pas.
Pensez à bien mentionner les situations dans lesquelles le propriétaire du terrain n’est pas tenu d’indemniser le constructeur. Cela peut se produire lorsque celui-ci a été informé ou aurait dû être informé de l’empiètement sur sa propriété et qu’il n’a rien entrepris pour remédier à la situation. Dans ce cas précis, c’est donc au constructeur d’assumer les conséquences financières liées à son acte.
L’article 555 prévoit une autre exception concernant les constructions réalisées par l’État et ses établissements publics sur un terrain appartenant à des particuliers. Lorsque ces constructions sont effectuées conformément aux lois et règlements en vigueur, elles bénéficient d’une présomption irréfragable de bonne foi. Cette disposition vise notamment à protéger l’intérêt général et à éviter que ces infrastructures soient remises en cause ultérieurement.
Pensez à bien souligner que cette liste d’exceptions n’est pas exhaustive et que chaque cas doit être étudié individuellement au regard des circonstances spécifiques qui entourent la construction litigieuse.
Malgré la protection accordée aux constructeurs de bonne foi par l’article 555 du Code civil, il existe néanmoins des exceptions qui peuvent limiter ou annuler leurs droits en cas d’empiètement sur un terrain appartenant à autrui. Il est donc primordial de toujours agir avec prudence et diligence lors de la réalisation d’une construction afin d’éviter tout litige ultérieur.
Les conséquences de la violation de l’article 555
Une violation de l’article 555 du Code civil peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour les parties impliquées. Effectivement, lorsque le propriétaire d’un terrain constate un empiètement sur sa propriété, il dispose de plusieurs options légales pour faire respecter ses droits.
Le propriétaire peut exiger la démolition ou la suppression de la construction litigieuse. Cette demande doit être effectuée dans un délai raisonnable à compter de la découverte de l’empiètement. Si le constructeur refuse d’obtempérer, le propriétaire a alors la possibilité d’intenter une action en justice afin d’obtenir une ordonnance judiciaire enjoignant au constructeur de procéder à cette suppression sous astreinte financière.
Parallèlement, le propriétaire peut aussi demander réparation du préjudice subi en raison de l’empiètement. Il peut ainsi réclamer des dommages et intérêts correspondant aux frais engagés pour récupérer sa pleine jouissance du bien ainsi qu’à tout autre dommage matériel ou moral causé par cet acte illégal.
Il faut préciser que ces mesures ne sont pas automatiques et nécessitent souvent une intervention devant les tribunaux compétents. Le juge chargé du litige devra évaluer les éléments présentés par chacune des parties avant de prendre une décision équitable.
Violer l’article 555 du Code civil expose tant le constructeur que le propriétaire à des risques importants sur le plan juridique. Vous devez respecter scrupuleusement les dispositions légales en matière de construction afin d’éviter tout litige ultérieur et préserver ainsi l’harmonie entre les propriétaires voisins.
